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樓宇管理工作備受關(guān)注，政府致力協(xié)助“三無(wú)大廈”籌組業(yè)主立案法團，惟有地區人士指，舊樓林立的油尖旺區、九龍城及荃灣，陸續涌現一批陷于停擺狀態(tài)、極度隱蔽的“不活躍法團”，小業(yè)主及居民抱怨“主席不理事、法團名存實(shí)亡”，甚至戲言“寧愿注銷(xiāo)法團變回三無(wú)大廈”，當中最極端是出任主席等要職的老業(yè)主相繼死亡，管理癱瘓之下出現“死法團”。地區人士憂(yōu)慮，“不活躍法團”及“死法團”的存在，延誤處理維修令，潛藏風(fēng)險，盼當局設信息平臺，開(kāi)放給公眾提供資料，并引入“聯(lián)廈聯(lián)管”的模式，加強管理。

▲大南街有逾百幢單幢式舊樓，不乏三無(wú)大廈及屬“不活躍法團”的樓宇。

據地區民政事務(wù)處資料，香港現時(shí)約有4.1萬(wàn)幢私人樓宇，當中2萬(wàn)幢已成立業(yè)主立案法團（法團），近1.8萬(wàn)幢大廈已成立業(yè)主委員會(huì )或以其他方式管理大廈。至去年12月，沒(méi)有法團、居民組織，及沒(méi)聘用物管公司的“三無(wú)大廈”有約3100幢，較2011年的6700幢減少；過(guò)去2年，有108幢“三無(wú)大廈”成立法團。有研究發(fā)現，“三無(wú)大廈”集中九龍西區、油尖旺、深水埗及九龍城，已占全港40%，其衍生的衛生、治安、消防安全及大廈維修問(wèn)題，成為社會(huì )議題。

不過(guò)，物管業(yè)人士Ben指，三無(wú)大廈之外，不少樓齡逾50年、一梯兩伙式的唐樓或舊樓，雖早年成立法團，惟當法團委員年老或去世，加上找不到接任人，令法團變成如冬眠般的“不活躍法團”。油尖旺區議員黃舒明指，“不活躍法團”指法團中只有個(gè)別成員較活躍，其他委員則可能失聯(lián)，導致法團少開(kāi)會(huì )，疏于日常管理。他更曾收到居民求助，指大廈名義上雖有法團，唯形同虛設，令業(yè)主及住客不勝其煩。

旺角大南街一帶有逾百幢單幢式舊樓，當中不乏三無(wú)大廈及屬不活躍法團的舊樓，居于其中一幢“不活躍法團”舊樓的朱女士稱(chēng)，前年接獲屋宇署修葺令，法團主席實(shí)時(shí)聯(lián)同司庫及秘書(shū)頻頻“開(kāi)會(huì )”，商討維修事宜?？墒侨ツ旯こ掏瓿珊?，法團主席賣(mài)出單位及失去聯(lián)絡(luò )，秘書(shū)及司庫亦不理日常事務(wù)令樓宇管理停擺，她氣憤指“寧愿取消法團，變回三無(wú)大廈”。

▲有舊樓的法團因主席離任后疏于管理，住客于走廊亂丟垃圾，衍生衛生問(wèn)題。

另一名油尖旺區議員李思敏指，近年平均接獲10多宗，關(guān)于不活躍法團的求助個(gè)案，主要涉及老居民與新收購單位業(yè)主的紛爭。她稱(chēng)，近年多了新買(mǎi)家收購大南街及基隆街一帶的舊樓單位，估計新買(mǎi)家看好日后重建可獲賠償，而他們買(mǎi)入單位后隨即改建成劏房出租，并積極加入法團事務(wù)，甚至出任法團主席。她補充，該類(lèi)舊樓的“原居民”多是住了數十年的老業(yè)主，本對新業(yè)主加入法團本寄予厚望，惟其后出現嚴重沖突。

李提到，有個(gè)案的新法團主席增加垃圾費，由每戶(hù)每月60元增至300元，老業(yè)主認為新主席的劏房令垃圾量激增，理應按量收費，而非戶(hù)戶(hù)劃一付300元，質(zhì)疑收費不公平。雙方最后鬧翻，新主席辭任，令法團陷“冬眠”，影響所及，清潔工被解僱，數月前起已無(wú)人倒垃圾，有居民將垃圾丟棄走廊梯間，也有人帶到街上棄置。她稱(chēng)，不活躍法團的糾紛，外界看來(lái)往往是雞毛蒜皮的小事，但居民天天面對，不愿退讓?zhuān)钍录┏植幌隆?/p>

死法團多現于“一廈兩契”舊樓

九龍城及深水埗同樣有大量“不活躍法團”，九龍城區議員潘國華指，不活躍法團十分隱蔽，難被發(fā)現，令地區人士無(wú)從掌握，無(wú)法施援。他稱(chēng)，法團成立時(shí)須按法例向土地注冊處登記，但往后法團有否定期至少3個(gè)月開(kāi)會(huì )一次，或于改選時(shí)通知民政事務(wù)總署，市民及區議員都不得而知。前深水埗區議員麥偉明亦指，希望民政事務(wù)總署主動(dòng)出擊，跟進(jìn)不同法團是否仍有運作，更新相關(guān)資料。

除了“不活躍法團”，更嚴峻是完全無(wú)法營(yíng)運的“死法團”。工聯(lián)會(huì )荃灣社區干事夏泳迦指，區內大陂坊及楊屋道不乏屬“不活躍法團”的舊樓，當中更有“死法團”個(gè)案。她指，“死法團”多數出現于“一廈兩契”的舊樓，即兩個(gè)相連門(mén)牌號碼共享一條樓梯，“需要每邊樓梯各成立1個(gè)法團，才可共同管理”。

夏稱(chēng)，“一廈兩契”舊樓樓層不高，業(yè)主有限，即使法團管理委員會(huì )只有主席、秘書(shū)及司庫3個(gè)職位，但兩邊樓梯各設獨立法團，便要有6名業(yè)主出任相關(guān)職位，對業(yè)主不多的舊樓是極大要求。她曾接觸一個(gè)“死法團”個(gè)案，其中一邊樓梯的3名主席、秘書(shū)及司庫均年邁離世，令法團未能運作。她稱(chēng)，現時(shí)法例下，若有新業(yè)主愿意重組法團，可向法院申請重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，以選出新法團成員，惟新業(yè)主需自付3萬(wàn)元費用，不少業(yè)主因不愿付額外費用而卻步，令“死法團”難以復活。

▲李思敏建議政府成立“不活躍法團”信息平臺，開(kāi)放公眾提供資料。

倡簡(jiǎn)化重啟程序，助法團復活

要改善不活躍法團的問(wèn)題，李思敏建議政府成立整合各區不活躍法團的信息平臺，向公眾收集資料，讓民政事務(wù)總署及區議員可以介入施援。她亦指，法團工作現時(shí)由業(yè)主兼任，他們并無(wú)物管專(zhuān)業(yè)知識，建議當局將現時(shí)應用于改善“三無(wú)大廈”管理的“聯(lián)廈聯(lián)管”概念，用于“不活躍法團”上，透過(guò)利用閉路電視及遠程管理系統等智能設施協(xié)助管理。

夏泳迦亦建議，當局簡(jiǎn)化重啟法團程序，若民政事務(wù)總署能介入，證明相關(guān)法團成員已離世后，由署方批示重開(kāi)業(yè)主會(huì )，經(jīng)補選引入新業(yè)主重啟法團運作，免卻業(yè)主額外付費，可望助“死法團”復活。

本月初立法會(huì )通過(guò)修訂《建筑物管理條例》，新增樓宇大型工程決議時(shí)業(yè)主出席人數門(mén)檻，亦將法團不妥善保存管理文件刑事化，明年7月實(shí)施；立法會(huì )亦已首讀及二讀《消防安全（建筑物）條例》修訂草案，賦權政府部門(mén)為未遵從消防指示的樓宇代辦工程，黃舒明指，兩條例都與法團工作息息相關(guān)，盼當局協(xié)助解決“不活躍法團”問(wèn)題。

民政署：業(yè)主有責任妥善管理

就舊區出現“不活躍法團”，民政事務(wù)總署回覆指，私人大廈是業(yè)主的財產(chǎn)，業(yè)主有責任妥善管理。政府鼓勵和協(xié)助業(yè)主成立居民組織，包括透過(guò)《建筑物管理條例》提供法律框架，讓業(yè)主成立業(yè)主立案法團，并提供支援，協(xié)助業(yè)主履行管理大廈的責任。

另外，民政總署自2018年推行“法團咨詢(xún)服務(wù)計劃”，委聘物業(yè)管理公司為法團提供免費的大廈管理咨詢(xún)服務(wù)，并協(xié)助法團管委會(huì )日常運作，以處理大廈管理事宜；署方每年會(huì )發(fā)信予全港的法團，鼓勵有需要的法團透過(guò)該計劃尋求協(xié)助。

▲有油尖旺居民指難找地方召開(kāi)法團會(huì )議，梁顯利油麻地社區中心經(jīng)常爆滿(mǎn)。

唐樓無(wú)位開(kāi)會(huì )，議員曾跨區找場(chǎng)地

油尖旺區單幢式唐樓林立，有法團成員指單幢樓沒(méi)有大堂，常為開(kāi)會(huì )找地方煩惱，有區議員借出辦事處供法團使用，仍供不應求，曾跨區替居民尋找開(kāi)會(huì )場(chǎng)地。

油麻地單幢唐樓的業(yè)主立案法團成員林先生指，欠缺地方開(kāi)會(huì )是老問(wèn)題，影響了法團成員召開(kāi)會(huì )議的意欲。他提到，去年當局推出第三輪“樓宇更新大行動(dòng)2.0”，加上旺角道接連發(fā)生外墻石屎塌落事故，區內法團爭相召開(kāi)會(huì )議，處理申請及維修事宜，更凸顯有關(guān)情況。他曾嘗試預約梁顯利油麻地社區中心的免費場(chǎng)地，但發(fā)現早已爆滿(mǎn)，只能多次在快餐店開(kāi)會(huì )，情況并不理想。他希望，當局于日后的重建項目中，預留場(chǎng)地供法團使用。

油尖旺區議員李思敏承認，現時(shí)供法團開(kāi)會(huì )的設施供不應求，梁顯利油麻地社區中心的免費場(chǎng)地因可舉辦表演及其他活動(dòng)，一直“搶手”，雖然現時(shí)法團可向大角咀的陳慶社會(huì )服務(wù)中心和“市建一站通”租借或借用場(chǎng)地，但場(chǎng)地十分緊張。她及其他區議員也經(jīng)常將辦事處借出，甚至曾跨區借用其他區議員的議辦，供法團召開(kāi)緊急會(huì )議。

▲華豐大廈三級火警，敲響舊樓消防安全警鐘。

政府修例代辦工程，料改善消防安全

今年4月佐敦華豐大廈發(fā)生奪命火警，揭發(fā)該大廈多年來(lái)未有遵辦消防安全指示，本月立法會(huì )首讀及二讀《消防安全（建筑物）條例》修訂草案，賦權政府部門(mén)為未遵從消防指示的樓宇代辦工程。地區人士預期修訂草案有助“不活躍法團”和“死法團”的舊樓，改善消防安全。

居于“不活躍法團”舊樓的業(yè)主劉先生稱(chēng)，修訂草案內容包括建議賦權消防處及屋宇署，代缺乏籌組能力的樓宇業(yè)主進(jìn)行消防安全改善工程，絕對有助解決消防安全問(wèn)題。對修訂條例建議設計分制，按樓宇樓齡、設計、是否“三無(wú)大廈”作評分，以厘定代辦工程次序，劉先生希望當局亦將“不活躍法團”及“死法團”等因素，一并列為評分標準。

他稱(chēng)，以其所住舊樓為例，樓宇的法團已停擺多時(shí)，他及其他業(yè)主曾多次嘗試召開(kāi)法團會(huì )議都不成功，導致無(wú)法執行消防安全指示，對收到罰款通知感到無(wú)奈及不公道，“開(kāi)不了法團會(huì )議，想施工都無(wú)能為力?！彼嘈?，當局今次修例，有助改善樓宇的消防問(wèn)題，業(yè)主亦愿意支付相關(guān)費用。

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